Bail réel solidaire : acheter son logement sans acheter le terrain

L'essentiel en 30 secondes

• Vous achetez des droits réels sur le bâti, pas le terrain : celui-ci reste la propriété d'un organisme de foncier solidaire (OFS), qui vous le loue contre une redevance mensuelle.
• Le bail dure de 18 à 99 ans et il est « rechargeable » : à chaque revente ou succession, il repart pour sa durée initiale, ce qui évite que vos droits perdent de la valeur. En Île-de-France, cette durée est le plus souvent de 80 ans, calée sur le prêt qui finance le foncier, alors que le reste de la France est majoritairement à 99 ans (Apur, octobre 2025). Paris fait exception avec 99 ans.
• Il faut respecter des plafonds de ressources, ceux du PSLA : 38 844 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule en zones A et A bis (arrêté du 24 février 2026).
• Le logement doit être votre résidence principale pendant toute la durée du bail. En pratique, les OFS franciliens interdisent dans leurs baux de le louer.
• Deux charges se cumulent : votre crédit sur le bâti et la redevance foncière. Dans la Métropole du Grand Paris, cette redevance est de 2,30 €/m² habitable par mois en valeur médiane, dans une fourchette de 1,40 à 3,60 € selon les opérations (Apur, octobre 2025, données au 31 décembre 2024).
• À la revente, le prix est plafonné et l'acheteur doit lui aussi respecter les plafonds, avec l'agrément de l'OFS. Vous vous constituez un patrimoine, mais la plus-value reste bien inférieure à celle de la pleine propriété.

Ce que vous achetez vraiment

C'est la question qui décide de tout le reste. En BRS, vous n'achetez pas un bien en pleine propriété : vous achetez des droits réels immobiliers portant sur le bâti, pour la durée du bail. Le terrain, lui, reste la propriété permanente de l'organisme de foncier solidaire, qui vous le met à disposition contre une redevance (articles L255-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation).

Ces droits sont solides : vous occupez le logement comme un propriétaire, vous pouvez le revendre, le donner ou le transmettre par succession. Ils peuvent être saisis dans les formes prescrites pour la saisie immobilière et servir d'assiette aux sûretés constituées par les parties (article L255-9), ce qui rend le montage finançable par une banque. Toutes ne pratiquent pas le BRS pour autant : interrogez plusieurs établissements. Le ministère du Logement situe d'ailleurs le dispositif « entre la location et l'accession en pleine propriété ».

Un point que les plaquettes commerciales passent sous silence : les constructions et améliorations que vous réalisez vous appartiennent pendant le bail, mais deviennent la propriété de l'OFS à son expiration (article L255-7). Vous n'êtes pas dépossédé pour autant, la loi prévoyant une indemnisation de la valeur de vos droits réels selon les modalités fixées par votre bail (article L255-16). En pratique, le rechargement du bail à chaque mutation rend ce cas rare, mais les modalités d'indemnisation méritent une lecture attentive avant signature.

En copropriété, le régime est particulier : c'est vous qui votez en assemblée générale, sauf sur certaines décisions réservées au bailleur, et aucune charge ne peut être appelée auprès de l'OFS (article L255-7-1). Autrement dit, vous supportez l'intégralité des travaux votés, sans participation du propriétaire du terrain.

Qui peut acheter en BRS ? Les plafonds de ressources

Les plafonds applicables sont ceux du PSLA, le prêt social location-accession. Ils reposent sur votre revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année, comme pour le logement social, mais ce sont des montants différents et nettement plus élevés que ceux du parc HLM classique.

L'essentiel de l'Île-de-France relève des zones A et A bis, donc de la première colonne, mais pas la totalité : plusieurs communes, notamment en Seine-et-Marne, sont classées en zone B1, où les plafonds divergent à partir de trois personnes. Vérifiez le classement de votre commune avant de vous fier à une colonne, le zonage ayant encore été modifié en septembre 2025 puis en juin 2026. Ces plafonds sont par ailleurs revalorisés chaque année : ceux ci-dessous résultent de l'arrêté du 24 février 2026.

Combien ça coûte réellement : le prix, puis la redevance

Le prix de vente au mètre carré est plafonné par le même arrêté : 5 837 € en zone A bis et 4 423 € en zone A, hors taxes. La surface de référence est la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes. Mais le plafond n'est pas le prix pratiqué : dans la Métropole du Grand Paris, le prix médian constaté est de 3 900 €/m² habitable toutes taxes comprises, dans une fourchette de 3 231 à 5 350 € (Apur, octobre 2025). À Paris, la Ville a commercialisé 230 logements à moins de 5 000 €/m² en septembre 2025, dans les 18e, 19e et 20e arrondissements.

À ce prix s'ajoute la redevance foncière, tous les mois, pendant toute la durée du bail. Elle n'est pas encadrée par la loi : son montant dépend du montage de l'opération. Dans la Métropole du Grand Paris, l'Apur relève une redevance moyenne de 2,30 €/m² habitable par mois, qu'il donne égale à la médiane, dans une fourchette de 1,40 à 3,60 € selon les opérations (données au 31 décembre 2024). C'est nettement plus qu'à l'échelle nationale, où la médiane des programmes livrés en zones A et A bis s'établit à 1,3 €/m² (observatoire Foncier Solidaire France, données au 31 décembre 2025) : comptez donc plutôt 138 € par mois pour 60 m² en petite couronne que 78 €. À Paris, la Foncière de la Ville de Paris applique 2,65 €/m² par mois, soit environ 133 € pour 50 m².

Trois opérations franciliennes fichées par l'Apur donnent des repères concrets : Unisson, à Noisy-le-Grand et Villiers-sur-Marne (48 logements livrés en mars 2024), 3 115 €/m² et 1,37 €/m² de redevance ; Les Séquentielles, à Bry-sur-Marne (38 logements, mars 2024), 3 794 €/m² et 2,70 €/m² ; Les Météores, à Saint-Denis (22 logements, janvier 2025), 3 814 €/m² et 1,90 €/m². L'écart de redevance du simple au double entre deux programmes voisins n'a rien d'anormal : il dépend du montage financier de l'OFS.

Le calcul à faire est donc celui de la charge totale : mensualité de crédit plus redevance. Un repère utile : quand l'organisme finance le terrain surtout par l'emprunt, sans autre effort public ou privé, la redevance descend rarement sous 2,50 €/m² par mois (Apur, octobre 2025). À l'inverse, certaines communes posent un plafond dans leur charte, comme Villiers-sur-Marne à 2,00 €/m². Ces deux repères encadrent ce qui se pratique.

Quant à la décote, elle varie beaucoup selon ce à quoi on compare. L'Apur mesure, sur les 101 opérations du Grand Paris, une décote moyenne de 39 % par rapport au neuf (de 21 à 59 % selon les opérations), mais de 16 % seulement par rapport à l'ancien, où elle n'approche 50 % qu'à Paris. Retenez la comparaison avec l'ancien : c'est elle qui correspond à ce que vous pourriez acheter par ailleurs, et elle est bien plus modeste que les chiffres mis en avant dans les brochures.

BRS, logement social ou rester locataire : comment arbitrer

Les acteurs qui commercialisent du BRS n'ont pas intérêt à vous dire quand il n'est pas la bonne solution. Nous ne vendons rien : voici les cas où il a du sens, et ceux où il en a moins.

Le BRS a du sens si vos revenus dépassent les plafonds du logement social ou si l'attente y est trop longue pour vous, si vous êtes certain de rester plusieurs années dans le même secteur, et si vous cherchez d'abord à vous loger durablement plutôt qu'à revendre au prix du marché.

Il en a beaucoup moins si votre situation professionnelle ou familiale est instable, car la revente est encadrée et le marché de seconde main étroit ; si vous comptez sur la revente pour financer un projet futur ; ou si vous êtes éligible au logement social dans une commune où l'attente reste raisonnable. Dans ce dernier cas, vérifiez d'abord vos plafonds avec notre simulateur de plafonds de ressources et regardez les délais réels commune par commune avant de vous engager.

Rester locataire garde tout son sens dans trois situations : quand votre horizon dans la commune est inférieur à quelques années, les frais d'acquisition n'étant alors pas amortis ; quand votre apport est trop faible pour absorber le cumul crédit et redevance sans tension budgétaire ; et quand vous visez un secteur où le parc social se libère vite, la location y restant la voie la plus rapide vers un logement durable et bien moins chère à l'entrée.

Un dernier repère : rien ne vous oblige à choisir. Vous pouvez maintenir votre demande de logement social pendant que vous étudiez un BRS, les deux démarches étant indépendantes.

Les inconvénients qu'il faut connaître avant de signer

• La plus-value est bornée par construction : à la revente, le prix est limité à votre prix d'achat actualisé par un indice choisi par l'OFS lui-même, augmenté de la valorisation des travaux (article R255-3). Cet indice est le plus souvent l'indice du coût de la construction ou l'indice de référence des loyers (Apur, octobre 2025), et le choix n'est pas neutre : ces dernières années, l'indice du coût de la construction a progressé plus vite. Vérifiez lequel figure dans votre bail, et si les travaux sont pris en compte avant ou après indexation.
• La redevance est due pendant toute la durée du bail et n'est pas plafonnée par la loi. Elle s'ajoute à votre crédit et ne construit aucun capital.
• Les avantages qui vous aident à acheter ne se transmettent pas : l'acquéreur d'un BRS neuf bénéficie du prêt à taux zéro et de frais de notaire réduits, mais les acheteurs suivants n'y ont pas droit (Apur, octobre 2025). Votre logement sera donc moins solvabilisé à la revente qu'il ne l'a été à l'achat.
• La revente est contrainte : votre acheteur doit respecter les plafonds de ressources et obtenir l'agrément de l'OFS, qui dispose de deux mois pour se prononcer (article L255-11) et d'un droit de préemption (article L255-15).
• La mise en location est en théorie possible si le bail ne l'interdit pas, mais les OFS franciliens l'interdisent dans leurs baux : n'y voyez pas un futur investissement locatif.
• En cas de défaut de paiement de la redevance, le bail est résilié, avec indemnisation de la valeur de vos droits selon les modalités du contrat (article L255-8). Vous ne pouvez pas non plus vous libérer de la redevance.
• L'abattement de taxe foncière, souvent mis en avant, n'a rien d'automatique : il va de 30 à 100 %, mais seulement si la commune ou l'intercommunalité l'a voté. Dans les faits, 17 % seulement des BRS livrés recensés en bénéficient, 52 % n'en bénéficient pas, et l'information manque pour les 31 % restants (observatoire Foncier Solidaire France, données au 31 décembre 2025).

Revente, succession, fin de bail : ce qui se passe ensuite

C'est le volet le moins documenté et le plus décisif. À la revente, vous ne fixez pas librement votre prix : il ne peut pas dépasser votre prix d'acquisition actualisé, plus la valorisation des travaux réalisés. Votre acquéreur doit être éligible et agréé par l'OFS.

Si votre acquéreur se voit refuser l'agrément, vous pouvez demander à l'OFS de vous en proposer un autre ; s'il n'y parvient pas dans les six mois, le bail peut être résilié conventionnellement et vous êtes indemnisé (article L255-13). Les clauses d'indemnisation observées vont de 60 à 100 % de la valeur des droits réels initiaux (Apur, octobre 2025) : c'est le point précis à vérifier dans votre contrat, l'écart entre 60 et 100 % étant considérable.

La succession fonctionne, et mieux qu'on ne le croit : les droits sont transmis de plein droit, et les conditions d'éligibilité ne sont pas opposables au conjoint survivant, quel que soit le régime matrimonial, ni au partenaire de PACS (article L255-14). Un héritier qui ne remplit pas les conditions dispose de douze mois pour céder les droits, faute de quoi le bail est résilié avec indemnisation. La donation, elle, reste soumise à l'agrément de l'OFS.

À chaque mutation, le bail est prorogé de plein droit pour sa durée initiale : c'est le mécanisme rechargeable, la vraie innovation du dispositif, qui évite que vos droits perdent de la valeur à mesure que le bail court.

Côté avantages fiscaux, la TVA est à 5,5 % sur la cession des droits réels lorsque l'opération passe par un opérateur, et le prêt à taux zéro est cumulable avec un achat en BRS neuf.

Où trouver un BRS en Île-de-France

La plateforme officielle de l'État, BoRiS, recense les logements disponibles, les organismes agréés et propose un simulateur d'éligibilité. Nous y avons compté 94 entrées franciliennes en juillet 2026 (la plateforme recense les villes où des logements sont en vente, pas les programmes un par un), et une surprise : ce sont les Yvelines qui en comptent le plus, avec 23 entrées, devant le Val-de-Marne (18) et la Seine-Saint-Denis (17).

Les principaux organismes actifs en Île-de-France sont la Coopérative Foncière Francilienne (toute la région), la Foncière de la Ville de Paris, créée par la Ville pour Paris intra-muros, à l'origine de 510 logements dans six arrondissements fin 2024 (Apur), l'OFS de Plaine Commune (les neuf villes de l'établissement public territorial, avec des programmes à Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Aubervilliers et L'Île-Saint-Denis) et l'OFS des Yvelines, porté par le Département.

Gardez en tête l'échelle réelle du dispositif : dans la Métropole du Grand Paris, l'Apur recensait fin 2024 environ 2 800 logements BRS livrés ou en projet, dont 229 effectivement livrés, Paris et Plaine Commune concentrant 40 % du total. L'offre monte en puissance, avec environ 1 000 livraisons attendues en 2026, mais reste très inférieure à la demande : ne construisez pas votre projet de logement sur cette seule piste.

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